白癜风用药 https://m-mip.39.net/nk/mipso_6162073.html“合作建房”，就税务角度而言，是一个既熟悉又陌生的话题。说它熟悉在于大家经常在日常生活或工作中有提到，说其陌生在于大家对其的税务处理并不熟悉，这主要在于税收*策对其规定并不十分明确。
为此小编在潜心研读了国家税务总局及重庆市税务局的规定，参考多位业界专家的文章后，对“合作建房”的税务处理做一个小小的总结。
欲弄清楚合作建房的财税处理
首先得搞清楚什么是“合作建房”
下面小编就从不同视角来
分析合作建房的含义
司法解释对“合作建房”的定义
关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（法发第2号）第8条规定：
享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
即“合作建房”至少需要满足以下基本要件：
??土地使用权需要进行变更（变更为合作方共有）
2??后续开发需要联合报建
在“合作建房”的开发模式下
并不需要单独成立项目公司
同时，法发第2号第22条对“合作建房”的实质也作出了比较准确的表述：
名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。
把握经济业务的交易实质，是我们对该项经济业务如何进行税务处理关键所在，尤其是在税法相关规定不明确的前提下。
当然上述对“合作建房”的定义只是狭义上的“合作建房”，广义上的“合作建房”，除了上述所言的狭义“合作建房”外，还包括“合作开发房地产”。
那么何为“合作开发房地产”呢
它和“合作建房”又有说明区别呢
司法解释对“合作开发房地产”的定义
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释5号）第十四条、第二十四条至第二十七条，对“合作开发房地产”的经济行为规定如下：
??第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
??第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
??第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
??第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
??第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
即“合作开发房地产”包括了前述的“合作建房”，且必须要求经营风险共担。若不承担经营风险，则需要按照转让土地使用权、房屋买卖、借款或房屋租赁等经济业务来进行认定。
除司法解释外
税法规定也在不同程度对“合作建房”进行了定义
税法对“合作建房”的定义
在税法相关规定中，流转税、企业所得税和土地增值税分别在不同程度对“合作建房”的方式给予了定义。
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流转税对“合作建房”之规定
在营业税时代，国税函发[]56号第十七条对“合作建房”进行了定义：
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。在对合作方式的约定时，也从业务实质分为“以物易物”、“成立合营公司”两大类进行了说明。
显然该规定基本上与司法解释的“合作开发房地产”保持高度的一致性，除基本定义之外，在对“合作建房”存在的多种方式也基本上与司法解释（法释5号）保持一致。
但是进入增值税时代之后呢，税法在流转税方面对“合作建房”的含义没有再作出具体规定。
02
企业所得税对“合作建房”之规定
国税发3号文第五章特定事项的税务处理中有对联合开发房地产的税务处理做了专门的规定，但是并没有对联合开发房地产进行定义。
我们从该章规定的只言片语中不难发现，企业所得税所谓的“联合开发”分为以下两大类：
（）不成立项目公司：区分分配开发产品和分配利润做不同的税务处理。
（2）将土地投资成立项目公司分配产品的税务处理。
从上述分析可以看出，企业所得税对联合开发并没有其他更多的限制，也不强调风险共担，只需要存在双方即算是“联合开发”，更符合前述司法解释的广义“合作建房”。
03
土地增值税对“合作建房”之规定
在国家税务总局层面，财税字48号对“合作建房”有一个比较笼统的说法：
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
从“建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税”字面可以看出，这类合作肯定是没有成立独立法人公司的，更符合司法解释法发第2号的定义，属于狭义的“合作建房”。
当然，在土地增值税层面，各地的税务局也存在不少规定，但基本上是在国家税务总局的基础上，对税务如何处理的可操作性进行规定，而不是对什么叫“合作建房”进行定义。
流转税税的涉税处理
对于“合作建房”的流转税处理，在以前营业税时代，国家税务总局的国税函发[]56号对其做了非常明确的规定，但是“营改增”以后，增值税该如何处理并没有明确的规定。
因此小编认为：应当遵循经营业务的实质，按经营业务的实质来进行流转税税务处理。
方式一
不成立独立法人公司，一方出地，一方出资金建成后分房的“合作建房”。
在出地环节，应当视同“以物易物”进行税务处理。即出地方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；出资方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。合作双方应分别按照“转让土地使用权”和“销售不动产”进行增值税处理。
在对分配后的房屋进行再销售时，各自按照“销售不动产”进行增值税处理。
方式二
成立独立法人公司，风险共担的合作方式。
在出地环节，即出地方将土地使用权进行投资，应该视同销售，缴纳增值税。
方式三
不承担风险，只取得固定利益。
该类合作方式，根据取得的实际利益类型【参考法释5号第二十四至二十七条】，分别适用不同的增值税相关规定。如：出资方只收取固定的货币资金利益，则整个合作协议实质为借款协议，参照借款经营业务进行增值税处理。
企业所得税的涉税处理
就企业所得税而言，若成立了独立的法人公司，出地环节按照以不动产出资进行税务处理。企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
若企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
对于不成立项目公司的“合作建房”，根据国税发3号文第五章特定事项的税务处理规定，按照以下规定进行企业所得税的处理：
??凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
2??凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
（）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
财产行为税的涉税处理
“合作建房”财产行为税的涉税处理只针对狭义的“合作建房”进行讨论。
.土地增值税的涉税处理
根据国家税务总局财税字48号之规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
很明显，财税字48号文只对出地环节土地增值税的规定比较明确，对于建成后转让如何征收土地增值税并没有明确规定。
对于建成后转让环节如何征税，全国各地规定略有不同，其中重庆市税务局规定如下：
??在出地环节，出土地方取得除分回房产以外的收入的（货币性收入及其他经济利益），应缴纳土地增值税，可扣除的土地成本为：取得土地总成本×收入÷（收入＋转让土地计税营业额）。
??建成后再销售环节，按下列规定处理：
对出土地方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本，按规定予以计算扣除。
对出资金方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房支出调整为取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除。
2.土地使用税、房产税的涉税处理
土地使用税：根据合建协议之约定或登记的共有产权分摊分别缴纳；
房产税：由实际使用人缴纳，属于公共使用的，按照使用面积分摊缴纳。
3.契税的涉税处理
关于“合作建房”契税的处理，主要参考文件为财税[]4号和财税[]9号。
出地方：不涉及契税。
出资方：根据取得的土地使用权的比例缴纳契税，其计税依据为取得相应比例土地使用权的成交价格。
那么该成交价格是按
房屋的市场价值
还是按出地方取得的房屋的建安成本呢？
小编个人观点更偏向于后者。
因为出资方为获得该土地使用权实际付出的成本就是分出去房屋对应的土地成本。鉴于税收*策没有明确规定，所以实务中存在一定争议。
4.印花税的涉税处理
根据经营业务经济实质，按照“以物易物”销售合同缴纳印花税，合作双方均需缴纳。
狭义“合作建房”的财务处理
因为在“合作建房”中，不成立项目公司，那么该开发项目如何进行财务处理呢？
小编认为总体原值应该是将该“开发项目”视同一个独立的会计主体，单独核算其成本和费用。成本、费用的发票抬头按照谁支付开谁票的原则进行。待建成进行产品分配后，再将各自承担的成本支出转入开发产品。
在前面小编洋洋洒洒写了不少废话
分享了“合作建房”的含义和财税处理的
一些规定及个人观点
本期小编在“无讼案例”网上找到
一个关于“合作建房”的判例
在此对该案例做一个简单的评析
案情·回顾
-BRSINTC-
时间点
当事人
年7月7日
郑州同盛药业有限公司
（以下简称“同盛药业”）
平顶山市昌茂房地产开发有限公司
（以下简称“昌茂公司”）
签订合同
年7月7日，两家公司共同签订了《合作建房协议书》及《补充协议书》各一份，约定由同盛药业提供工业用地和前期办理各项手续费用，昌茂公司承担全部建设资金万元，合作建设研发生产展销中心大楼，在整个合作过程中，昌茂公司不承担任何经营风险，只在房屋建成后分得约定的房屋。
产生纠纷
大楼建成后，双方按照《合作建房协议书》第2.2条款约定对大楼产权进行分割后各自分得约定的房屋产权，按照《补充协议书》第四条约定，昌茂公司最终取得房产所占用范围内土地使用权和距离大楼东墙0米范围内的土地使用权。然而不久，双方便在合作过程中发生纠纷。
对簿公堂
双方诉诸法院，郑州高新技术产业开发区人民法院的（）开民初字第号民事判决书和郑州市中级人民法院（）豫0民终号民事判决书均认定《合作建房协议》和《补充协议书》有效，同盛药业和昌茂公司根据这两份判决书对昌茂公司应分配的房屋进行了过户。
过户完税
依据相关规定，在过户之前要先行完税。同盛药业首先提交的房屋评估价格为58,65,.00元，税务机关认为评估价格偏低，税务机关委托的评估公司对该处房地产建议评估价为每平方米-5元。后同盛药业重新聘请评估师进行评估，评估价格为98,,.0元，并根据该评估价格在税务大厅缴纳了土地增值税、印花税、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税合计9,,45.52元、增值税（建筑物-二手房）4,,.9元税费。
税务问题
在房屋过户后，同盛药业认为流转税计税依据有误，应该是58,65,.00元，而不是后续评估的98,,.0元。于是同盛药业向主管税务机关提出重新核定流转税的计税依据。主管税务机关予以拒绝。
为此，同盛药业先是提税务行*复议，在对复议结果不满意后将主管税务机关和复议税务机关向中牟县人民法院提起行*诉讼。
法院·判决
-BRSINTC-
本案争议焦点
①同盛药业和昌茂公司是否构成合作建房以及计税依据是否合理。
②同盛药业主管税务机关是在认为不构成合作建房的基础之上，按照企业提供的评估报告来征收其流转税的。
法院审理认为
经开区地税局对同盛药业作出的按照不动产交易以98.0元作为计税价格征收增值税的决定，被告郑州新区地税局维持被告经开区地税局征收决定的复议决定，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。
同盛药业的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，依法应予驳回。
案例·点评
-BRSINTC-
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
根据前述司法解释的规定，虽然郑州高新技术产业开发区人民法院的（）开民初字第号民事判决书和郑州市中级人民法院（）豫0民终号民事判决书均认定《合作建房协议》和《补充协议书》有效，但并不是对其经营业务的性质进行判定。显然同盛药业和昌茂公司并不构成合作建房。
同盛药业第一次提交纳税申报提交资料时出具的评估报告显示转移登记的房产评估总价为58,65,.00元，税务局认为交易价格明显偏低，并进行了核实，税务机关委托的评估公司对该处房地产建议评估价为每平方米-5元。基于此，根据上述规定，税务局有权按照合理方法核定原告应纳税额。故此，同盛药业自行委托评估公司对该处房地产的计税价值和重置价值进行评估，经评估，计税价值为98,,.0元，评估单价每平方米元，税务局对同盛药业提交的该评估结论予以采纳，作为计税价格，并无不当。
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